Algunos datos importantes sobre los pagarés hipotecarios comerciales de primera posición

Algunos datos importantes sobre los pagarés hipotecarios comerciales de primera posición

Mart 19, 2022 0 Yazar: admin

Crear un interés atractivo es un desafío en el entorno actual de bajas tasas de interés. El atractivo de los pagarés hipotecarios de primera posición radica en el hecho de que los inversores (prestamistas) se mantienen en primera posición como tenedores de la propiedad, por lo que hay un activo tangible (bienes inmuebles) que proporciona la seguridad de su inversión.

El promedio de 50 años para la propiedad de viviendas en los Estados Unidos es de alrededor del 65%. La mayoría de los expertos ven que ese número se reduce a medida que el movimiento hacia las comunidades de alquiler continúa aumentando junto con los desafíos que los consumidores más jóvenes encuentran para asegurar un empleo sostenible que está directamente relacionado con la capacidad (y el deseo) de poseer una casa. La comercialización de la financiación hipotecaria residencial tradicional en el mercado actual ha creado una mayor comprensión de cómo funcionan estos préstamos para los consumidores. Combine eso con la competencia en el mercado de financiamiento residencial y es comprensible por qué la mayoría de los adultos entienden el financiamiento residencial. Pero ¿qué pasa con los bienes raíces comerciales?

Todos y cada uno de los consumidores salen de sus hogares y visitan múltiples propiedades comerciales – para trabajar – para comer – para ir de compras – para entretenerse – pero pocos entienden las diferencias en el mercado de financiamiento comercial versus el mercado de financiamiento residencial. El término “préstamos comerciales” se segmenta principalmente en “propiedades multifamiliares (más de 5 unidades), edificios de oficinas, centros comerciales, espacios industriales y de almacenamiento, edificios de caja de un solo inquilino (como Lowes y Walmart) y propiedades de uso especial como gasolineras, escuelas, iglesias, etc. Independientemente del uso, el acceso a los préstamos comerciales es bastante diferente al de los préstamos residenciales.

En préstamos residenciales, el procedimiento normal es que el prestamista solicite 2 años de declaraciones de impuestos, extractos bancarios, talones de pago, verificación de crédito y tasación de la propiedad. El enfoque principal de los suscriptores de préstamos es la capacidad del prestatario (a través de un modelo de ingresos y gastos) para realizar los pagos mensuales de la hipoteca, incluidos los impuestos y el seguro.

En un préstamo comercial, el prestamista primero observará la condición de la propiedad y su capacidad para pagar el préstamo con el flujo de efectivo de sus operaciones diarias. El prestamista solicitará copias de los contratos de arrendamiento actuales (lista de rentas) y dos años del historial operativo de los prestatarios. Además, revisarán mejoras de capital recientes, fotos internas y externas de la propiedad y búsquedas de gravámenes y títulos. Con estos documentos en la mano, el suscriptor creará una relación de cobertura de deuda a servicio (DSCR) para determinar si la propiedad puede cubrir las demandas que conllevará el nuevo préstamo. Además, el prestamista observará las tasaciones de terceros prestando atención no solo a la propiedad en cuestión, sino también al área circundante y las tendencias en el mercado.

Un prestatario comercial debe tener un sólido historial crediticio y financiero para calificar para el préstamo. Sin embargo, el prestamista pone el mayor peso en la capacidad de las propiedades para sostener el préstamo sobre la situación personal del prestatario. Esto está en comparación directa con la suscripción de hipotecas residenciales donde la situación financiera personal del prestatario es más importante que la propiedad que forma parte de la hipoteca.

Hay seis fuentes para préstamos de bienes raíces comerciales – Prestamistas de cartera – Prestamistas de agencias gubernamentales – Prestamistas de CMBS – Compañías de seguros – Préstamos de la SBA – Prestamistas de dinero privado/dinero duro.

Prestamistas de cartera – estos están compuestos principalmente por bancos, cooperativas de crédito y corporaciones que participan en préstamos comerciales y los mantienen en sus libros hasta la fecha de vencimiento.

Prestamistas de agencias gubernamentales – estas son compañías que están autorizadas a vender productos de préstamos comerciales financiados por agencias gubernamentales como Freddie Mac y Fannie Mae. Estos préstamos se agrupan (titulización) y se venden a inversores.

Prestamistas CMBS – estos prestamistas emiten préstamos denominados “Préstamos CMBS”. Una vez vendidas, las hipotecas se transfieren a un fideicomiso que, a su vez, emite una serie de bonos con diferentes plazos (duración y tasa) y prioridades de pago en caso de incumplimiento.

Las compañías de seguros – muchas compañías de seguros han buscado en el mercado de hipotecas comerciales para aumentar el rendimiento de sus participaciones. Estas empresas no están sujetas a las mismas pautas regulatorias de préstamos que otros prestamistas y, por lo tanto, tienen más flexibilidad para crear paquetes de préstamos fuera de los estándares de préstamos convencionales.

Préstamos de la SBA – Los prestatarios que buscan comprar una propiedad comercial para su propio uso (ocupada por el propietario) tienen la opción de utilizar un préstamo SBA-504 que se puede usar para varios tipos de compras para su propio negocio, incluidos bienes raíces y equipos.

Préstamos de dinero privado/dinero fuerte – Para aquellos prestatarios que no pueden calificar para el financiamiento tradicional debido a su historial crediticio o problemas con la propiedad en cuestión, los préstamos de dinero duro pueden ser una fuente viable de fondos para el proyecto previsto. Estos préstamos tienen tasas de interés y costos de dinero más altos que otros tipos de préstamos. Independientemente de los costos más altos de los préstamos, estos préstamos satisfacen una necesidad en el mercado de hipotecas comerciales.

Los Préstamos Hipotecarios Comerciales pueden ser con recurso o sin recurso en su diseño. En un préstamo con recurso típico, el o los prestatarios son personalmente responsables del préstamo en caso de que se ejecute la hipoteca y los ingresos no sean suficientes para pagar el saldo del préstamo en su totalidad. En los préstamos sin recurso el inmueble es la garantía y el prestatario no responde personalmente de la deuda hipotecaria. En los préstamos sin recurso típicos, una disposición denominada “cláusulas de chico malo” es parte de los documentos del préstamo que establece que en caso de fraude, tergiversación intencional, negligencia grave, actos delictivos, apropiación indebida de los ingresos de la propiedad y ganancias inesperadas del seguro, el prestamista puede responsabilizar personalmente al prestatario por la deuda de la hipoteca.

Es comprensible que en las negociaciones de hipotecas comerciales los prestamistas prefieran los préstamos con recurso cuando los prestatarios preferirían los préstamos sin recurso. En el proceso de suscripción, el prestamista y el (los) prestatario (s) trabajan para crear un préstamo que satisfaga las necesidades y los objetivos de ambas partes y, si se presenta un punto muerto, el préstamo no se emite.

El mundo de las hipotecas comerciales ofrece a los inversores la posibilidad de participar en un mercado que puede tener rendimientos atractivos, seguridad principal a través de posiciones de gravamen sobre activos inmobiliarios y duraciones (de 12 meses a 5 años) que son aceptables para la mayoría. La creación de intereses mensuales continuos a través de tenencias como las Notas Hipotecarias Comerciales es atractiva tanto para los consumidores como para los inversores institucionales.