Análisis de un préstamo hipotecario comercial: índice de cobertura del servicio de la deuda

Análisis de un préstamo hipotecario comercial: índice de cobertura del servicio de la deuda

Mart 20, 2022 0 Yazar: admin

En los últimos artículos, se han discutido algunos de los criterios y análisis que intervienen en la determinación de la viabilidad de un préstamo hipotecario comercial. Hemos analizado cómo llegamos al ingreso operativo neto o NOI de un edificio. Esto es clave, porque nos dice cuánto, después de los gastos, gana el edificio. Y recuerde, en un préstamo comercial la clave es lo que gana el edificio. Esta es la razón por la cual los edificios uno al lado del otro con la misma cantidad de tiendas y apartamentos arriba pueden valer dos cantidades diferentes. ¡Diferentes niveles de NOI! Hemos analizado la tasa de capitalización, o el rendimiento que un comprador de una propiedad comercial desea obtener de su inversión. Mostramos cómo este número, junto con el NOI, puede darnos una idea de lo que vale un edificio.

Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda o DSCR

Ahora vamos a ver el número más importante, el número que contribuirá en gran medida a determinar si un préstamo hipotecario comercial puede financiarse o no. Es un número que puede reducir el monto del préstamo, o incluso aumentarlo potencialmente. Este número es el índice de cobertura del servicio de la deuda o DSCR. Recuerde lo que dijimos anteriormente en el Artículo 1. Los préstamos hipotecarios comerciales no se tratan de LTV, sino de DSCR.

DSCR no es una fórmula complicada, pero nos dirá si el servicio de la deuda (principal + interés) de un monto de préstamo dado a una tasa de interés dada será cubierto adecuadamente por el NOI que produce el edificio. ¿otra vez? ¿El NOI anual dividido por la cobertura del servicio de la deuda anual del préstamo deseado dará como resultado un DSCR lo suficientemente alto como para satisfacer al prestamista? Por lo general, el nivel mínimo de DSCR será 1,20X o 1,25X según el tipo de propiedad.

Recuerde que la tasa de la hipoteca no puede ser más alta que la tasa de capitalización, o el edificio no pagará la deuda. Otra forma de verlo: no se puede pedir dinero prestado en el Banco 1 al 7% e invertirlo en el Banco 2 al 6%. Esta no es una propuesta ganadora y, en términos de hipotecas comerciales, no obtendrá el DSCR que necesita.

Ahora echemos un vistazo a un ejemplo. Recuerde que los cálculos no son complicados, pero los resultados son fundamentales para el éxito o el fracaso de la financiación del préstamo:

NOI = $80,000 Gasto hipotecario anual = $65,000

DSCR = $80,000/$65,000 = 1.23X, lo cual está bien para ciertos tipos de propiedades

¿Qué pasa si el NOI baja o los gastos de la hipoteca aumentan?

NOI = $75,000 Gasto hipotecario anual = $68,000

$75,000/$68,000 = 1.1X DSCR que no es un buen número.

Una forma de evitar esto es una cantidad de préstamo más baja que resultará en un gasto hipotecario más bajo. Esto requerirá un pago inicial mayor para una compra o ingresos más bajos en caso de una refinanciación.

En cualquier caso, la conclusión sigue siendo que:

¡La propiedad que produce ingresos debe ser capaz de mantenerse a sí misma!