Bienes Raíces y el AMT: Propiedad de Alquiler o de Inversión

Bienes Raíces y el AMT: Propiedad de Alquiler o de Inversión

Ağustos 5, 2022 0 Yazar: admin

El Impuesto Mínimo Alternativo es una consideración muy importante para los contribuyentes que poseen bienes inmuebles porque casi todas las normas fiscales que se aplican a los bienes inmuebles son diferentes para el AMT que para el Impuesto Regular. Este artículo sobre Bienes Raíces y el AMT abordará aquellas situaciones en las que el individuo posee los bienes inmuebles como una inversión, generalmente como una propiedad de alquiler. Las diferencias en el tratamiento fiscal entre el Impuesto Regular y el AMT pueden ser significativas.

Gastos por intereses

Los intereses pagados por la hipoteca contratada para adquirir el inmueble son totalmente deducibles, tanto del Impuesto Regular como del Impuesto Mínimo Alternativo. A diferencia de las deducciones detalladas que permiten un beneficio fiscal por lo que equivale a gastos personales, la ley fiscal generalmente permite todas las deducciones que un contribuyente tiene que hacer en la búsqueda de ingresos comerciales. Por tanto, no se aplican las limitaciones comentadas en el artículo anterior sobre los intereses hipotecarios de la vivienda.

Sin embargo, si la equidad en la propiedad de alquiler se usa como garantía para un préstamo adicional, por ejemplo, una segunda hipoteca, entonces el contribuyente debe ver cómo se usan los ingresos de ese préstamo para determinar la deducción de intereses. Si los ingresos se utilizan para un préstamo de automóvil o para financiar la educación de un hijo, por ejemplo, entonces el interés es un interés personal no deducible. Si los ingresos se utilizan para mejorar la propiedad de alquiler, el interés es deducible.

Sugerencia: es mejor que los contribuyentes mantengan los préstamos personales separados de los préstamos comerciales. Mezclar los dos crea desafíos de mantenimiento de registros y puede dar lugar a disputas con el IRS.

Impuestos de propiedad

Los impuestos a la propiedad pagados sobre propiedades de alquiler o de inversión están permitidos en su totalidad tanto para propósitos del Impuesto Regular como para el Impuesto Mínimo Alternativo.

Idea de planificación: si tiene la oportunidad de pagar su factura de impuestos a la propiedad ya sea este año o el próximo, hágalo en un año cuando tenga suficientes ingresos de la propiedad para no generar una pérdida de alquiler. Esta estrategia puede ayudar a evitar la activación de las limitaciones de pérdida de actividad pasiva que se describen a continuación.

Ejemplo: en Florida, las facturas de impuestos sobre la propiedad se envían por correo en octubre y se pagan según el siguiente programa de descuento: noviembre: 4 %, diciembre: 3 %, enero: 2 %, febrero: 1 %. Si tiene una pérdida de la propiedad en 2010 pero espera generar ingresos en 2011, no pague su factura en noviembre o diciembre; renunciar a ese pequeño descuento podría ayudarlo a evitar las reglas de limitación de pérdidas.

Depreciación

Se permite la depreciación de la propiedad mantenida para inversión. La parte del coste imputable al terreno no es amortizable, pero sí a la propia edificación y al mobiliario, electrodomésticos, moqueta, etc. puede tomarse una deducción por depreciación.

Los bienes inmuebles (esta es la definición legal de la casa u otra edificación) mantenidos para alquiler/inversión sólo pueden depreciarse para efectos del Impuesto Regular bajo el método de “línea recta”, durante una vida útil de 27.5 años. Por lo tanto, una propiedad con $275 000 asignados al edificio se depreciaría a razón de $10 000 por año.

Los bienes muebles (esta es la definición legal de cosas tales como muebles, electrodomésticos, alfombras y similares) pueden depreciarse para efectos del Impuesto Regular bajo un método “acelerado” durante una vida útil de cinco años. Un método acelerado permite una mayor deducción por depreciación en los primeros años, en reconocimiento de un factor de obsolescencia o disminución del valor que se observa en las propiedades nuevas (los automóviles son un buen ejemplo).

Sin embargo, para los propósitos de la AMT, la propiedad personal puede depreciarse solo utilizando un método de línea recta. Así, se generará un artículo AMT en los primeros años si se utiliza el método acelerado.

Idea de planificación: para la propiedad personal, considere elegir el método de línea recta para propósitos de impuestos regulares. Si bien renuncia a un pequeño beneficio fiscal por la mayor depreciación en los primeros años, podría significar evitar pagar el AMT.

Reglas de inversión activa/pasiva y las reglas “en riesgo”

Un contribuyente que no es “activo” en la administración de propiedades de inversión no puede utilizar las pérdidas de la propiedad de alquiler para compensar otros ingresos tales como sueldos y salarios, dividendos, intereses, ganancias de capital, etc. En cambio, estas pérdidas se difieren hasta que el contribuyente venda la propiedad o genere ingresos pasivos de esta u otras fuentes de inversión pasiva.

Las reglas de riesgo niegan igualmente el uso de este tipo de pérdidas en la medida en que el contribuyente haya adquirido la inversión con dinero prestado y no tenga responsabilidad personal sobre la deuda.

idea de planificación

Si se aplican estas limitaciones de pérdida, considere las ideas de planificación mencionadas anteriormente para minimizar las pérdidas que se generan cada año. No te están haciendo ningún bien de todos modos.

Venta de la propiedad

Pueden surgir varios problemas de AMT diferentes en la venta de propiedades de alquiler/inversión. Una es que su ganancia o pérdida puede ser diferente para el AMT de lo que es para propósitos de impuestos regulares. Esto se produciría si se utilizaran diferentes métodos de depreciación. Por ejemplo, si la propiedad mueble se depreció usando un método acelerado para propósitos del Impuesto Regular, entonces la base en esa propiedad al calcular la ganancia o pérdida en la venta sería diferente porque el método de línea recta tuvo que usarse para propósitos del Impuesto Mínimo Alternativo.

La ganancia en la venta de propiedades de inversión generalmente es ganancia de capital, aunque una parte puede tratarse como ingreso ordinario dependiendo del método de depreciación acelerada que se haya utilizado. Las ganancias de capital en sí mismas no son un artículo de AMT, pero sin embargo pueden resultar en el pago de AMT. Esto se debe a que el monto de la exención del AMT se elimina gradualmente para los contribuyentes en ciertos niveles de ingresos, por lo que este ingreso adicional puede tener como resultado una reducción de la exención, lo que a su vez aumenta los ingresos imponibles para efectos del Impuesto Mínimo Alternativo.