Cómo un aviso de interés puede salvar sus negocios en inversiones inmobiliarias

Cómo un aviso de interés puede salvar sus negocios en inversiones inmobiliarias

Ağustos 4, 2022 0 Yazar: admin

Las letras NOI significan Notificación de interés o, a veces, se denominan incorrectamente Memorando de contrato o MOC. Por lo general, es un documento de una página que estipula que la persona que presenta el documento para su registro en la Oficina del Secretario del Condado tiene un interés equitativo en una propiedad debido a un contrato de compraventa firmado.

El NOI se usa más comúnmente cuando un inversionista firma un contrato de compra y venta con un propietario/vendedor y quiere mostrarle a cualquiera que intente hacer otra oferta sobre la propiedad que tiene un interés legal en la propiedad. Este es el caso en el que aparece otra persona, generalmente otro inversionista, y le ofrece al propietario un precio más alto.

La práctica de los inversionistas de subastar propiedades después de que están bajo contrato es cada vez más común en los mercados en dificultades, pero incluso sucede en los mercados normales. Los inversionistas que regularmente hacen declaraciones a los propietarios de viviendas como: “Obtenga su oferta más alta de esos otros tipos y llámeme, le daré más dinero que cualquiera de ellos, solo necesito verlo por escrito”. La parte fea de esa declaración es el término “por escrito” porque generalmente significa que el propietario debe firmar un contrato.

Si bien no puedo culpar al dueño de la casa por querer más dinero, lo que he visto suceder con mayor frecuencia es un inversionista de sombrero negro que está tratando de robar el trato, en realidad llega a la mesa de cierre y renegocia el precio por debajo de lo que él había ofrecido originalmente el vendedor confiado. ¿Cómo puedo saber? Estuve del otro lado de sus ofertas y tuve que luchar para mantener a mis vendedores.

De vez en cuando tenemos que luchar por nuestros cierres y he cubierto esto en otros artículos sobre cómo hacerlo. La parte irónica es que es un delito penal “inducir” a alguien a firmar un contrato cuando existe otro contrato. La Oficina del Procurador General tomará estos casos si usted presenta pruebas y el vendedor coopera, lo que suele ser el caso cuando el propietario está amenazado con una demanda judicial o una ejecución hipotecaria.

Entonces, cuando firmamos un contrato con un vendedor, casi siempre registramos un NOI en el registro público que es efectivamente un gravamen contra la propiedad. Quiero repetir esto porque las sutilezas de este “embargo” son de gran alcance. Este NOI ahora debe liberarse como un gravamen sobre la propiedad antes de que se pueda transferir el título, a menos que haya una acción de ejecución hipotecaria para extinguirlo, o el titular del gravamen (el inversionista/comprador original) inicie una acción de ejecución hipotecaria para tomar la propiedad. Si esto suena duro, es solo una solución a un problema en el que una de las partes de un contrato no cumplirá con su parte de los términos contractuales, tal como lo hace un prestamista con un propietario.

No es necesario que el NOI esté firmado por el propietario/vendedor, por lo que cualquier persona puede poner un NOI en la propiedad de cualquier persona. Solo recuerde, generalmente hay un letrero en la Oficina del Secretario que dice algo como “Si ingresa un gravamen que no es válido, es un delito grave”, así que piense dos veces sobre lo que está haciendo antes de hacerlo – no No lo haga con ira o podría costarle mucho en honorarios de abogados.

Dicho esto, los tribunales ya veces el secretario de actas tratan a los NOI como suegros rebeldes. Probablemente los toleran por las tarifas, pero no les gustan mucho debido a problemas históricos con el vendedor que no sabe que se han presentado estos gravámenes. Muchos contratos estándar de bienes raíces prohíben específicamente la presentación de un aviso de interés para que se registre en el registro público. Esta prohibición se puede superar eliminando esta cláusula correspondiente y haciendo que el vendedor y el comprador pongan sus iniciales, o agregando una cláusula anulatoria o un anexo a su contrato.

Una vez que se archiva un NOI en el registro público, la próxima vez que se transfiera el título de la propiedad, el agente de títulos deberá tener una Liberación de gravamen para el NOI firmada para escribir una póliza de título sobre la propiedad o anotarla como ” excepción” en la póliza. Si el NOI no se extingue mediante una Liberación de gravamen, el título se ha “enturbiado” y debe borrarse y es posible que no se realice correctamente una transferencia a un nuevo comprador.

Aquí es donde usted entra para liberar el gravamen y, por lo general, sucede cuando menos lo espera, ¡justo antes de que planeara cerrar su negocio! A veces, el propietario llamará cuando obtenga una copia del NOI registrado de la oficina del secretario y no lo esperaba; de cualquier manera, el vendedor está tratando de incumplir la transacción. A veces, el vendedor cambia de opinión por una razón válida, la mayoría de las veces no lo es.

Tiene un par de opciones cuando el NOI “golpea el ventilador”, por así decirlo:

1.) Libere el NOI usando un documento de Liberación de gravamen y reciba un pago para liberar el gravamen

2.) Honker abajo y luchar contra el vendedor para llegar al cierre o recibir un pago para liberar el gravamen.

En resumen, su elección es personal y está determinada por la posible pérdida de ganancias en el trato, el motivo real del propietario/vendedor para no querer vender, cuánto le pueden pagar por la liberación del gravamen y su disposición ese día. En el análisis final, la elección es suya para obligar al vendedor a cerrar o liberar el gravamen.