El Deber de Confidencialidad en Bienes Raíces

El Deber de Confidencialidad en Bienes Raíces

Ağustos 4, 2022 0 Yazar: admin

En cualquier Acuerdo de Listado hay un punto en el tiempo cuando termina la relación de agencia.

Un Acuerdo de Listado, como es ampliamente conocido, no es más que un contrato entre el titular legítimo de un interés en la tierra (el ‘Principal’) y una empresa de bienes raíces debidamente autorizada (el ‘Agente’), por el cual la empresa estipula y acuerda encontrar un Comprador dentro de un plazo específico que esté listo, dispuesto y capaz de comprar el interés en la tierra que es el objeto del contrato mientras actúa dentro del ámbito de la autoridad que el Mandante confiere al Agente, y en donde además el el titular estipula y acepta pagar una comisión en caso de que el licenciatario tenga éxito en encontrar a dicho Comprador.

Como en todos los contratos, en un Acuerdo de cotización está implícito un elemento que comúnmente se conoce en la ley como un “pacto implícito de buena fe y trato justo”. Este pacto es una suposición general de la ley de que las partes del contrato, en este caso el titular y la empresa de bienes raíces con licencia, se tratarán de manera justa entre sí y que no se causarán daños mutuos al romper sus palabras o de otro modo incumplan sus respectivas y mutuas obligaciones contractuales, expresas o implícitas. El incumplimiento de este pacto implícito da lugar a responsabilidad tanto en el derecho contractual como, según las circunstancias, también en responsabilidad extracontractual.

Debido a la naturaleza particular de un Acuerdo de cotización, los tribunales dictaminaron hace mucho tiempo que durante la vigencia de la relación de agencia está implícito en el contrato un segundo elemento que surge de los múltiples deberes y responsabilidades del Agente hacia el Mandante: a deber de confidencialidad, que obliga a un Agente que actúe exclusivamente para un Vendedor o para un Comprador, o un Agente Dual que actúe para ambas partes en virtud de las disposiciones de un Acuerdo de Agencia Dual Limitada, a mantener confidencial cierta información proporcionada por el Mandante. Al igual que para el pacto implícito de buena fe y trato justo, el incumplimiento de este deber de confidencialidad da lugar a responsabilidad tanto en el derecho contractual como, según las circunstancias, también en responsabilidad extracontractual.

De conformidad con una decisión reciente del Real Estate Council of British Columbia (http://www.recbc.ca/), el organismo regulador facultado con el mandato de proteger el interés del público en asuntos relacionados con Bienes Raíces, ahora surge la pregunta de si el deber de confidencialidad se extiende o no más allá de la expiración o terminación del Acuerdo de Listado.

En un caso reciente, el Consejo de Bienes Raíces reprendió a dos licenciatarios ya una empresa de bienes raíces por violar un deber continuo de confidencialidad, que el Consejo de Bienes Raíces determinó que se le debía al Vendedor de una propiedad. En este caso, la propiedad en cuestión estuvo a la venta durante más de dos años. Durante la vigencia del Contrato de Listado el precio de la propiedad se redujo en dos ocasiones. A pesar de esto, la propiedad finalmente no se vendió y la cotización expiró.

Después de la expiración de la cotización, el Vendedor celebró tres “acuerdos de honorarios” separados con la empresa de bienes raíces. En las tres ocasiones, el Vendedor declinó la representación de la agencia, y la firma fue identificada como ‘Agente del Comprador’ en estos acuerdos de honorarios. Una parte inició una demanda contra el Vendedor, que estaba relacionada con la propiedad en cuestión.

El abogado de la Demandante se acercó a la firma de bienes raíces y solicitó que le proporcionaran declaraciones juradas que contuvieran información sobre el listado de la propiedad. Este abogado dejó muy claro que si la firma no proporcionaba las declaraciones juradas voluntariamente, citaría a la firma y a los licenciatarios como testigos para declarar ante el juez, o obtendría una orden judicial de conformidad con la reglas de la corte obligar a la firma a dar tal evidencia. La firma de bienes raíces, creyendo que no había otra opción en el asunto, cumplió de inmediato proporcionando las declaraciones juradas solicitadas.

Como resultado directo y próximo, la Vendedora presentó una denuncia ante el Real Estate Council sosteniendo que la información contenida en las Declaraciones Juradas era ‘confidencial’ y que la firma había incumplido un deber de confidencialidad con la Vendedora. Al final resultó que, las declaraciones juradas nunca se utilizaron en los procedimientos judiciales.

La corredora de bienes raíces, por su parte, asumió la posición de que cualquier deber de confidencialidad derivado de la relación de agencia finalizaba con el vencimiento del Contrato de Listado. La firma argumentó, además, que incluso si existiera un deber de confidencialidad continua, tal deber no impediría ni limitaría de otro modo la evidencia que la agencia de bienes raíces se vería obligada a brindar bajo una citación o en un proceso bajo el reglas de la corte. Y, por último, la empresa de bienes raíces señaló que no existe tal cosa como un privilegio entre el agente inmobiliario y el cliente, y que en las presentes circunstancias el Vendedor no podría haber impedido que la empresa prestara testimonio en la demanda.

El Consejo de Bienes Raíces no aceptó la línea de defensa y sostuvo que existe un deber continuo de confidencialidad, que se extiende después de la expiración del Acuerdo de Listado. El Consejo dictaminó que al proporcionar las Declaraciones Juradas, tanto la correduría como los dos licenciatarios habían incumplido este deber.

El privilegio abogado-cliente es un concepto legal que protege las comunicaciones entre un cliente y el abogado y mantiene esas comunicaciones confidenciales. Existen limitaciones al privilegio abogado-cliente, como por ejemplo el hecho de que el privilegio protege la comunicación confidencial pero no la información subyacente. Por ejemplo, si un cliente tiene previamente divulgó información confidencial a un tercero que no es un abogado y luego le da la misma información a un abogado, el privilegio abogado-cliente seguirá protegiendo la comunicación con el abogado, pero no protegerá la información proporcionada al tercero.

Debido a esto, se puede establecer una analogía en el caso de un privilegio entre el agente inmobiliario y el cliente durante la existencia de un Acuerdo de cotización, mediante el cual la información confidencial se revela a un tercero, como una Junta de Bienes Raíces, para su publicación bajo los términos de un Listado múltiple. acuerdo de servicio, pero no antes de que dicha información sea divulgada a la agencia inmobiliaria. En este caso, el privilegio teóricamente protegería la comunicación confidencial así como la información subyacente.

Y en cuanto a si el deber de confidencialidad se extiende o no más allá de la terminación de un Acuerdo de cotización sigue siendo un tema de debate abierto, nuevamente en el caso de un privilegio abogado-cliente existe amplia autoridad legal para respaldar la posición de que tal privilegio hace en hecho se extiendan indefinidamente, por lo que podría inferirse también una analogía respecto a la duración del deber de confidencialidad que el Agente tiene con el Vendedor, en la medida en que dicho deber se extienda indefinidamente.

Esta, en síntesis, parece ser la posición adoptada por el Real Estate Council of British Columbia en este asunto.

Claramente, si el deber de confidencialidad que surge de un Acuerdo de Listado sobrevive a la terminación del contrato es problemático para la profesión de Bienes Raíces en términos de aplicaciones prácticas. Si, por ejemplo, una cotización con el Corredor A vence y el Vendedor vuelve a cotizar con el Corredor B, si existe un deber continuo de confidencialidad por parte del Corredor A, en ausencia de consentimiento expreso por parte del Vendedor y el Agente inmobiliario de la Correduría A no podría actuar como Agente del Comprador para la compra de la propiedad del Vendedor, si la Correduría B la reinscribiera. Todo lo cual, por lo tanto, iría en contra de todas las reglas de cooperación profesional entre inmobiliaria empresas y sus representantes. De hecho, este proceso podría potencialmente desestabilizar toda la base del sistema del Servicio de Listados Múltiples.

En ausencia de pautas específicas, hasta que se aclare todo este asunto, quizás el mejor curso de acción para las firmas de bienes raíces y los licenciatarios cuando un abogado les solicite que brinden información que es confidencial, es responder que la correduría buscará obtener el consentimiento necesario. del cliente y, si ese consentimiento no se obtiene, que el abogado tendrá que tomar las medidas legales necesarias para obligar a la divulgación de dicha información.