Explicación de las estadísticas inmobiliarias

Explicación de las estadísticas inmobiliarias

Ağustos 4, 2022 0 Yazar: admin

Estadísticas básicas de bienes raíces explicadas

Vamos a definir algunas de las estadísticas básicas de bienes raíces que se publican regularmente. Para ello, utilizaremos un mercado de bienes raíces, ubicado en el condado de Hood, Texas. Aún más granular, usaremos los números unifamiliares para casas en Granbury Tx, una pequeña ciudad de aproximadamente 8,000 residentes que ha experimentado un crecimiento inmobiliario sustancial en los últimos 12 meses. Al revisar las estadísticas de bienes raíces, es importante usar un grupo de números lo suficientemente grande para que sea consistente, pero lo suficientemente granular para contar su historia.

Las estadísticas a las que nos referiremos son verdaderas y precisas para el año discutido, pero se utilizan para definir la estadística de bienes raíces en sí.

Hemos elegido Granbury Tx como nuestro ejemplo porque el crecimiento del mercado local de bienes raíces hace que la estática se destaque.

Cada vez que evalúa estadísticas, especialmente en bienes raíces, la fuente de los números es extremadamente importante. En la mayoría de los casos, el MLS (Servicio de Listado Múltiple) proporciona los números más precisos cuando se refiere a bienes raíces. Esto se debe a que tienen todos los listados de todos los corredores de bienes raíces locales en su base de datos. En aras de la explicación de los datos, analizaremos las cifras de ventas de viviendas en Granbury Tx, directamente de la MLS. Estos números están destinados a dar un ejemplo de cómo leer las estadísticas en sí. Cada vez que evalúe los números de bienes raíces, es importante prestar mucha atención a cómo se recopilan los números. En este caso, usaremos SOLAMENTE propiedades unifamiliares en la ciudad de Granbury.

Estadísticas Básicas de Bienes Raíces

  • Número de ventas – Este se explica por sí mismo. Es simplemente la cantidad de casas unifamiliares vendidas en un mes en particular. En enero de 2015, tenían 51 viviendas unifamiliares vendidas. Una cosa a la que se debe prestar atención al mirar esta estadística es si están usando la fecha bajo contrato o el día en que la propiedad realmente se cerró. Estas dos fechas suelen tener una diferencia de entre 30 y 60 días, por lo que es fundamental que sepa a cuál se hace referencia. Además, muchas de las casas que se calculan, si está utilizando el número “bajo contrato”, ¡es posible que no cierren! En nuestro ejemplo, estamos usando la cantidad de casas que realmente cerraron. En enero de 2016 tuvieron un aumento de más del 49 %, lo que elevó el total de 51 a 77. Muy rara vez se ve un crecimiento de ese nivel.
  • El volumen de ventas – El volumen de ventas es simplemente la cantidad total de dólares gastados en viviendas unifamiliares dentro de ese mes. Una vez más, al revisar esta estadística, es importante mantener la consistencia de los tipos de propiedad. Si está comparando dos áreas para ver cuál ha crecido más e incluye terrenos baldíos en el número de un área, debe incluirlo también en la otra. Como se mencionó anteriormente, nuestros ejemplos solo incluyen propiedades unifamiliares. Con Número de ventas mirando las unidades, esperaría que el Volumen de ventas aumentara adecuadamente, pero en este caso, aumentó incluso más que las unidades (por porcentaje). El volumen de ventas total de viviendas unifamiliares en Granbury en enero de 2016 fue de $15,191,500 en comparación con la cifra de enero de 2015 de $9,281,915. Eso es un aumento de más del 63%. Debido a que el volumen de ventas aumentó a una tasa mayor que la cantidad de unidades, esto refleja que la venta promedio de viviendas fue mucho mayor en 2016 que en 2015.
  • Meses de Inventario – Esta es una estadística comúnmente referida cuando se examina un mercado inmobiliario. Esta estadística se refiere a la tasa actual de ventas, cuánto tiempo llevará vender a través del nivel existente de inventario. Esto refleja la oferta y la demanda del mercado. En nuestro ejemplo, en enero de 2015 el nivel de inventario era de 9 meses y en enero de 2016 había bajado a 6 meses. ¡Eso es una caída del 33% en el inventario disponible! Esto significa que si está buscando comprar una casa en Granbury Tx, será un poco más difícil en 2016 ya que hay menos inventario disponible para comprar.
  • Días promedio para vender – Esta estadística simplemente se refiere al tiempo que se tarda en contratar las propiedades unifamiliares. No dejes que el “vender” te confunda. Para mostrar con precisión la demanda de viviendas activas, realmente desea realizar un seguimiento de cuánto tiempo lleva “bajo contrato”. El proceso de obtener la aprobación final del prestamista, el seguro y llegar a un cierre puede variar según una variedad de factores. En enero de 2015, la mediana de días para vender fue de 88. Ese número se redujo en más de un 30 % a 61. Una vez más, esto le dice que si está buscando casas en Granbury TX, es mejor que reciba sus ofertas rápidamente como las más deseables. ¡las casas se van rápido!
  • Precio promedio – Esta estadística se puede derivar de varias maneras. Lo usaremos en su forma más cruda y simplemente será el precio promedio de las viviendas. Vendido dentro de ese mes. Tenga cuidado al mirar esta estadística impresa en cualquier lugar, ya que la forma en que el usuario define la fecha de venta puede variar. No hace falta decir que el precio promedio se puede usar para viviendas activas en venta o para las viviendas que se vendieron. El precio promedio de las casas ACTIVAS en venta es generalmente un número bastante inútil, ya que puede enumerar una casa por cualquier precio, sin ninguna posibilidad de que se venda. Muchas casas listadas para la venta tienen precios poco realistas, por lo tanto, el precio promedio de activo Casas en venta puede fluctuar dramáticamente y dar poca información sobre el mercado. Querrá mirar el precio promedio de las casas VENDIDAS. En enero de 2015, la venta promedio de viviendas fue de $ 181,998 y saltó a $ 199,888 en el mismo mes de 2016. Este es un aumento de casi el 10%. Este no es un número que realmente cuente el aumento en el valor de las casas en todos los ámbitos, sino simplemente de las casas vendidas en ese mes, cuál fue el promedio.
  • Precio medio – El precio promedio de venta de viviendas puede verse sesgado por una variedad de factores. Todo lo que se necesita es una venta de casa de 5 millones de dólares para arrojar esos números. Para obtener una mejor visión del aumento general del valor, puede ser mejor observar el precio de venta medio. El precio medio de venta toma el número que está perfectamente en el medio. Por ejemplo, si tiene 11 casas que está utilizando en sus estadísticas, tomaría el precio de venta de la sexta. Esto deja 5 casas vendidas más alto y 5 casas vendidas más bajo. En este caso, están bastante cerca ya que el aumento del precio medio de venta de enero de 2015 a 2016 fue del 9,69 %. Esto muestra que no teníamos el precio promedio demasiado sesgado debido a una venta extremadamente grande o extremadamente pequeña.

Hay cientos de formas de ver los mismos números, cuando se refiere a bienes raíces, así que tenga mucho cuidado de leer la letra pequeña sobre exactamente qué números están usando. Al hacer comparaciones, querrá estar absolutamente seguro de que ambos hacen referencia a los mismos tipos de propiedad, fechas, etc. Es como dice el viejo refrán… hay mentiras, malditas mentiras y estadísticas.