Incentivos de arrendamiento en propiedades comerciales

Incentivos de arrendamiento en propiedades comerciales

Mart 19, 2022 0 Yazar: admin

Hoy en día, en el arrendamiento y, en particular, en bienes raíces comerciales y minoristas, es común encontrarse con la palabra ‘amortización’. En resumen, la palabra explica el concepto de recuperación de los costos de incentivos del arrendador durante la duración del contrato de arrendamiento.

En este mercado inmobiliario necesitamos atraer inquilinos a la propiedad y fomentar la decisión de contratar un nuevo contrato de arrendamiento. En el caso de ocupación por parte de nuevos inquilinos, el arrendador puede optar por proporcionar algún incentivo que podría ser sin pagar alquiler, un nuevo equipamiento o un alquiler reducido. Esto es común cuando el mercado está en recesión o caída y existe un exceso de oferta de espacio vacante. En el mercado actual, este es el caso y seguirá siéndolo durante algún tiempo. La provisión creativa de incentivos es parte del proceso de arrendamiento.

¡Recupere el dinero del incentivo!

Cuando el arrendador proporciona dicha actividad de incentivo, es una práctica común recuperar los costos de ese incentivo para el arrendador más los intereses sobre los fondos proporcionados, y dicha recuperación debe estructurarse durante la duración del arrendamiento. La amortización es el proceso que logra esto.

Esto sugiere que cualquier incentivo, reembolso de alquiler o período sin alquiler no es realmente gratuito. Ese es ciertamente el caso, y un agente o corredor de bienes raíces con experiencia apoyará el proceso y la economía del acuerdo de arrendamiento para garantizar que el incentivo financiado por los propietarios se recupere de alguna manera.

¿Qué quieren los inquilinos?

Cuando los inquilinos solicitan un nuevo contrato de arrendamiento y algún incentivo como parte del mismo, no esperan escuchar sobre el proceso de amortización y la economía detrás de él. No quieren escuchar que el buen incentivo que tienen para obtener en el contrato de arrendamiento debe ser reembolsado mientras están en ocupación. Digamos que el concepto es conocido entre el agente y el arrendador y la recuperación del incentivo se estructura (agrega) en el perfil de renta y los procesos de revisión de renta durante el arrendamiento.

El inquilino en el mercado actual piensa que el mercado está lento ya su favor, y en base a eso el propietario tiene que hacer algo que lo atraiga a la propiedad. Ahí es donde el incentivo se convierte en parte de la negociación. Un incentivo puede ser cualquier cosa de valor para el inquilino, pero normalmente es uno de los siguientes:

  • Período sin alquiler
  • Período de reducción de alquiler
  • Efectivo pagado al inquilino
  • Acondicionamiento proporcionado al inquilino

Cualquiera que sea el incentivo utilizado, depende del agente de bienes raíces estructurar el alquiler y el proceso de incentivos a favor del arrendador como parte de la negociación del trato. Al final del día, un inquilino solo quiere saber sobre las instalaciones y el alquiler total que se detallará en el contrato de arrendamiento.

Es labor del agente inmobiliario asegurarse de que el incentivo esté estructurado de manera que el arrendador logre la recuperación del desembolso en incentivo. El inquilino no siempre quiere saber los detalles exactos de lo que está haciendo en el comercio de alquiler. Solo quieren saber cuánto están pagando por la ocupación total de las instalaciones mensual o semanalmente y cómo aumentará ese alquiler durante el plazo del contrato de arrendamiento.

En un mercado tranquilo con saturación de locales libres disponibles, es común que los incentivos sean muy activos y en ocasiones alcancen un nivel del 30% del total de la renta pagada normalmente bajo el arrendamiento durante su vigencia. En cualquier nuevo proyecto de propiedad, el nivel de incentivo aumentará ligeramente hasta aproximadamente el 37%, pero al hacerlo, el desarrollador del proyecto habrá incluido ese costo de incentivo en el proyecto. En tal caso, los inquilinos pagarán un alquiler inflado (como un alquiler nominal) para permitir que el desarrollador recupere el desembolso.

Entonces, ¿cómo se hace?

Entonces, el comercio de alquileres e incentivos es algo así. Si la renta del local sin incentivo es de $200 por m2 pa (disculpen a los que calculan el alquiler por pie), y el incentivo que se va a dar para atraer al inquilino a firmar el contrato de arrendamiento es equivalente a un cantidad del 10% de la renta recuperada del arrendatario durante el plazo del contrato de arrendamiento, entonces la renta inicial debe ser de $220 por m2 pa. Esto se llama ‘alquiler nominal’. La renta sin incentivo pagada en el contrato de arrendamiento ($200 por m2) se denomina ‘alquiler efectivo’.

Cualquiera que sea el alquiler inicial (notorio o efectivo), luego será escalado por una estructura de revisión de alquileres que sea práctica y justa en el mercado. Su buen conocimiento del mercado es parte de esta evaluación y decisión del arrendamiento. El propietario necesita saber lo que es correcto y justo en las condiciones de mercado prevalecientes para atraer inquilinos a la propiedad. Las vacantes extendidas no son una estrategia real aquí y deben evitarse; incluso un contrato de arrendamiento que tiene un alquiler inicial bajo o un nivel de incentivo más alto, puede adaptarse a un mejor nivel de alquiler durante unos años y, por lo tanto, estar en línea con el alquiler del mercado en un momento posterior.

Por cierto, los tasadores de propiedades siempre averiguarán el tipo y la cantidad de incentivo que se proporcionó a un inquilino para atraerlo a firmar un contrato de arrendamiento. El tasador luego eliminará el incentivo del valor de la propiedad como parte de su proceso de valoración profesional.

En algunos casos, un arrendador querrá (o intentará) “ocultar” los incentivos pagados en cualquier contrato de arrendamiento al tasador por esta misma razón; este ‘proceso de ocultamiento’ es común cuando una propiedad está siendo valorada con fines de préstamo hipotecario. No estoy diciendo que este ‘proceso de ocultamiento’ sea ‘legal’, sino que sucede, y un buen agente inmobiliario lo sabrá y comprenderá cuál es realmente el alquiler de una propiedad (sin el incentivo). Los financieros conocen los mecanismos de incentivos y cómo se proporcionan y documentan, y los tasadores de propiedades también. Es importante destacar que el nivel y tipo de incentivo de arrendamiento en el mercado es conocido por todas las partes y no se excede innecesariamente.

¿Como hacer esto?

Al manejar la amortización de los incentivos de arrendamiento, se puede hacer de varias maneras. Consulte con un abogado local para asegurarse de que cumple con los estándares y la legislación de su área y país. Estos son algunos ejemplos de cómo se manejan los incentivos.

  1. Algunos propietarios eligen que se agregue el proceso de pago de incentivos al alquiler que normalmente se habría pagado si no se hubiera proporcionado un incentivo. En este caso el arrendatario no siempre entiende que se ha inflado la renta para recuperar el incentivo para el arrendador. Nada está ‘oculto’, es solo que el inquilino paga un alto alquiler por el local.
  2. Otros propietarios pueden optar por que la amortización del incentivo se detalle por separado en el documento de arrendamiento como un ‘cargo’ separado. En este caso se convierte en un pago separado del alquiler de incentivo cada semana o mes y el inquilino sabe para qué sirve. Cualquiera que lea el contrato de arrendamiento ve claramente el incentivo y todas las partes saben lo que está pasando.
  3. Otros arrendadores pueden optar por que la amortización del incentivo se documente en un acuerdo separado entre las partes, lejos del contrato de arrendamiento en sí. Esto generalmente se hace por medio de un ‘did’ o un acuerdo legal separado. Dado que el inquilino firma el ‘did’, entonces saben que están pagando y de su existencia. Son las otras personas que leen el contrato de arrendamiento las que pueden no saber de la existencia del incentivo. Si este es el caso, tenga especial cuidado en el momento de la venta de la propiedad, ya que el comprador potencial de la propiedad querrá conocer el comercio completo de la ocupación.

El mensaje importante aquí es comprender que los incentivos están activos de vez en cuando cuando arrienda propiedades en un mercado que tiene un exceso de oferta de espacio. Los incentivos son la forma en que el propietario atrae interés en la ocupación. Como agente o corredor profesional de bienes raíces, es su trabajo asegurarse de que se logre la recuperación total de los incentivos. Se debe demostrar al arrendador que usted va a recuperar todo su dinero de incentivo del arrendatario durante el plazo del arrendamiento (no la opción de arrendamiento), junto con un alquiler de las instalaciones que sea justo y razonable en el mercado y la ubicación en la que usted trabajo.

Un buen incentivo de arrendamiento es aquel que atrae al inquilino a la propiedad y luego se le devuelve al propietario lo más rápido posible.