Ley de ejecución hipotecaria de Arizona – ¿Qué sucede con mi segunda hipoteca cuando se ejecuta la primera hipoteca?

Ley de ejecución hipotecaria de Arizona – ¿Qué sucede con mi segunda hipoteca cuando se ejecuta la primera hipoteca?

Mart 20, 2022 0 Yazar: admin

No es ningún secreto que miles de personas en todo el país y en Arizona están perdiendo sus hogares por ejecución hipotecaria. Uno de los mayores problemas que trato como abogado de bienes raíces de Arizona que maneja casos relacionados con ejecuciones hipotecarias es la cuestión de qué sucede con una segunda hipoteca o una línea de crédito con garantía hipotecaria después de que se ejecuta la primera hipoteca. La respuesta a esta pregunta requiere un análisis de la situación específica de cada individuo, incluidos los términos de su contrato de préstamo, las circunstancias de cuándo obtuvieron el préstamo y para qué se usaron los fondos, y la distribución de los fondos tras la ejecución hipotecaria de la propiedad. . Si bien la mayoría de los propietarios de viviendas harían bien en hablar con un abogado de ejecuciones hipotecarias de Arizona sobre su situación, el siguiente artículo proporciona un marco general de las leyes de Arizona que afectan la capacidad de un segundo prestamista hipotecario para cobrar el saldo adeudado después de que el primer prestamista hipotecario haya ejecutado la hipoteca.

Como cuestión inicial, debe entenderse que esta discusión solo se aplica a los préstamos garantizados por propiedades ubicadas en Arizona. Las leyes de Arizona con respecto a la capacidad de un prestamista para cobrar un saldo deficiente son sustancialmente diferentes de las leyes de otros estados, y si tiene un préstamo sobre una propiedad en otro estado, debe obtener la información correcta de esa jurisdicción.

Una de las principales distinciones de la ley de Arizona en lo que se refiere a la capacidad de un prestamista de segunda hipoteca para cobrar un saldo deficiente se encuentra en la Sección 33-729 (A) del Estatuto Revisado de Arizona, que limita la capacidad del prestamista de buscar una deficiencia si el dinero prestado ” se otorga para garantizar el pago del saldo del precio de compra”, siempre que la propiedad sea una vivienda unifamiliar o bifamiliar y tenga dos acres y medio o menos. En otras palabras, si el préstamo fue “dinero de compra” utilizado para comprar la casa, la única opción del prestamista es ejecutar la hipoteca en caso de falta de pago. Si el prestamista no puede ejecutar la hipoteca porque el prestamista principal ya lo ha hecho, no tiene más recursos.

Por supuesto, muchos propietarios de viviendas de Arizona que enfrentan una ejecución hipotecaria se encuentran con segundas hipotecas obtenidas después de comprar sus viviendas, y los fondos se utilizan para hacer mejoras en la vivienda, pagar otras deudas, tomar vacaciones o comprar otros artículos, o incluso se utilizan como pago inicial en otros casa. En casos como estos, donde los fondos no se pueden rastrear hasta la compra original de la propiedad, es probable que no se apliquen las protecciones de la ley de Arizona.

Rastrear hasta la compra original es un ejercicio importante para muchos prestamistas y propietarios de viviendas, porque muchas segundas hipotecas son el producto de uno o más refinanciamientos y/o ventas y cesiones por parte de los prestamistas. Afortunadamente, los tribunales de Arizona han dejado en claro que un préstamo refinanciado conserva su carácter original para los fines del estatuto antideficiencia, por lo que un refinanciamiento no afectará la protección que un propietario puede tener bajo la Sección 33-729(A).

Sin embargo, debido a que muchos refinanciamientos involucraron elementos de dinero de compra y de dinero que no es de compra, los propietarios deben entender que algunos prestamistas de segundas hipotecas buscarán recuperar al menos la parte del préstamo que no es dinero de compra. Hay defensas disponibles para tales reclamos, y los propietarios que enfrentan demandas de los prestamistas deben buscar el consejo de un experto. Abogado de ejecución hipotecaria de Arizona para discutir cómo responder a las demandas de dicho prestamista.

Desafortunadamente, es imposible abordar todas las situaciones en un artículo breve, y cualquier propietario que enfrente una ejecución hipotecaria debe buscar orientación adicional sobre las implicaciones fiscales, cómo manejar la HOA y cómo se tratarán sus préstamos específicos según la ley de Arizona después de una ejecución hipotecaria.