Starbucks Coffee: lo que los inversores en bienes raíces comerciales deben saber

Starbucks Coffee: lo que los inversores en bienes raíces comerciales deben saber

Ağustos 7, 2022 0 Yazar: admin

Sumario de la compañía

Starbucks Coffee, a veces denominado Fourbucks Coffee, es la cadena de cafeterías más grande del mundo. Abrió su primera tienda en 1971 en el mercado Pike Place Market frente al mar de Seattle por tres socios: Jerry Baldwin, Zev Siegel y Gordon Bowker para vender granos de café y equipos de alta calidad. En 1982, Howard Schultz, el actual presidente y director general, se incorporó a la empresa como director de marketing. Quedó impresionado por la popularidad de las barras de café exprés en Italia después de viajar a Milán en 1983. De regreso a los EE. UU., convenció a los fundadores de Starbucks para que vendieran tanto granos de café como bebidas exprés. Sin embargo, la idea fue rechazada, por lo que dejó la empresa y fundó la cadena de cafeterías Il Giornale en 1985. En 1987, Howard Schultz e Il Giornale compraron Starbucks con $ 3,8 millones y cambiaron el nombre de las cafeterías Il Giornale a Starbucks y lo convirtieron en el Starbucks que conocen hoy. . La empresa se hizo pública con el símbolo SBUX el 26 de junio de 1992 a $17/acción con 140 tiendas. Desde entonces, la acción se ha dividido 5 veces. A partir de mayo de 2008, SBUX se negocia a alrededor de $ 16, por debajo del máximo de $ 39,43 en noviembre de 2006.

Starbucks abrió la primera tienda en el extranjero en Tokio, Japón, en 1996. Actualmente, la compañía tiene alrededor de 16 000 tiendas, emplea a 172 000 socios, también conocidos como empleados a partir de septiembre de 2007 en 44 países. Tiene ventas anuales de más de $ 10 mil millones con los ingresos trimestrales más recientes de $ 2.526 mil millones. Alrededor del 85% de los ingresos de Starbucks provienen de las tiendas operadas por la empresa.

Starbucks no otorga franquicias en sus operaciones y no tiene planes de otorgar franquicias en el futuro previsible. En América del Norte, la mayoría de las tiendas son operadas por la empresa. Es posible que vea algunas tiendas Starbucks dentro de Target, los principales supermercados, campus universitarios, hospitales y aeropuertos. Estas tiendas operan bajo acuerdos de licencia para brindar acceso a bienes raíces que de otro modo no estarían disponibles. Starbucks recibe tarifas de licenciatario y regalías de estas ubicaciones autorizadas. En estas tiendas minoristas con licencia, los trabajadores se consideran empleados de ese minorista específico, no de Starbucks. A partir de 2008, cuenta con 7087 tiendas operadas por la empresa y 4081 tiendas con licencia en los EE. UU. A nivel internacional, cuenta con 1796 tiendas operadas por la compañía y 2792 tiendas conjuntas o con licencia en 43 países extranjeros. El ritmo de expansión se está desacelerando ya que la compañía planea abrir 1020 tiendas en EE. UU. en 2008, menos de 400 tiendas en 2009 frente a las 1800 tiendas en 2007. Además, también tiene previsto cerrar 100 tiendas en 2008.

Riesgos para los inversores inmobiliarios

Los edificios de café Starbucks siguen siendo una inversión popular para muchos inversores. Cuando considere invertir en una propiedad ocupada por Starbucks, debe comprender los siguientes riesgos de su inversión:

  1. Sensibilidad a la recesión: un hombre hambriento puede sobrevivir con un Big Mac y papas fritas, pero puede vivir sin un Frappuccino de cuatro dólares. Esto significa que Starbucks es muy sensible a la recesión económica que se vio en 2007 y 2008 en comparación con Burger Kings y McDonald’s. Esta puede ser la razón principal por la que se espera que las ventas en las tiendas en los EE. UU. Abiertas al menos un año disminuyan en un porcentaje medio de un solo dígito, la primera caída en la historia. Impulsa a Howard Schultz a regresar al puesto de director ejecutivo. La compañía planea duplicar su inversión en marketing a $100 millones en 2008 para aumentar las ventas. Comenzó una agresiva campaña de cupones que ofrecía bebidas gratis todos los miércoles hasta el 28 de mayo de 2008. Esto puede ser una señal de desesperación. El 22 de abril de 2008, Starbucks recortó su perspectiva para el año citando una economía débil.
  2. calorías y azúcar: Las bebidas de Starbucks tienen más azúcar y calorías en lo que los consumidores están cada vez más preocupados debido a la explosión de la epidemia de obesidad y diabetes en los EE. UU. Por ejemplo, su Strawberries & Crème Frappuccino® Blended Crème – whip tiene 120 gramos (más de 1/4 lb) de azúcar y 750 calorías en su tamaño Venti de 24 oz. Si se convierte en una tendencia que los consumidores decidan reducir el consumo de bebidas azucaradas o seguir dietas bajas en carbohidratos, tendrá un impacto en los ingresos de Starbucks.

  3. Competencia: McDonald’s, Wendy’s y Dunkin Donuts ahora también ofrecen espresso a precios más bajos para competir con Starbucks. Obtendrán algunos ingresos de Starbucks, especialmente de los clientes conscientes de los costos. Los precios actuales de Starbucks ya son bastante altos; es muy difícil para Starbucks aumentar los precios en un futuro cercano sin afectar el tráfico a sus tiendas.

  4. Modelo de negocio de altos gastos: si bien el margen de utilidad de Starbucks es alto, ya que paga un promedio de $1.42 por libra de café sin tostar, su negocio requiere mucha mano de obra, como cualquier otro negocio de alimentos. Se necesitan entre 10 y 20 empleados para administrar una tienda. Todos los socios elegibles a tiempo parcial y tiempo completo en los EE. UU. y Canadá reciben un paquete de beneficios que consiste en un plan de opciones sobre acciones, 401k con cobertura médica, dental y de la vista equivalente a la compañía. Starbucks fue votada como la séptima mejor compañía para trabajar en los EE. UU. en 2008 por la encuesta de empleados de la revista Fortune. Lo que es bueno para los empleados puede no ser bueno para los empleadores. Estos beneficios normalmente solo están disponibles para empleados o gerentes clave en la industria de restaurantes. Históricamente, los costos de estos beneficios de salud aumentan más rápido que la tasa de inflación. A la larga, pueden tener un impacto negativo en los resultados de Starbucks. Si Starbucks no funciona bien, puede estar bajo presión como empresa pública para cerrar más tiendas.

  5. edificio de propósito especial: El edificio independiente de Starbucks es un edificio de propósito especial diseñado específicamente para Starbucks. Si Starbucks decide no cerrar o no renovar el contrato de arrendamiento, es difícil volver a arrendar la propiedad. Hay pocos inquilinos dispuestos a pagar un alquiler tan alto como Starbucks. Es difícil usarlo como un restaurante de comida rápida debido a los pies cuadrados relativamente pequeños. Además, no tiene una cocina comercial. Una vez que Starbucks la desocupe, lo más probable es que el valor de la propiedad baje.

Operación inmobiliaria de Starbucks

Starbucks divide los EE. UU. y Canadá en 17 territorios inmobiliarios, cada uno con su propia oficina de desarrollo de tiendas para desarrollar el mercado en su territorio. Los desarrolladores construyeron edificios independientes de aproximadamente 1800 pies cuadrados con acceso para vehículos en un lugar con alta visibilidad y mucho tráfico. Una vez que la oficina del territorio aprueba la ubicación, Starbucks generalmente firma un contrato de arrendamiento NNN de 10 años con 2 opciones de cinco años en las que los propietarios son responsables del techo y la estructura. Todos los arrendamientos normalmente tienen una garantía corporativa, lo que significa que Starbucks seguirá pagando el alquiler en caso de que tenga que cerrar la tienda. El contrato de arrendamiento a menudo tiene un aumento de alquiler del 10% cada 5 años. El alquiler oscila entre $1,65/pie cuadrado en una tienda en Utah y $5,84/pie cuadrado en Nueva York. Esta encuesta de alquileres se basa en los alquileres de solo 30 establecimientos de Starbucks, 18 de los cuales son independientes, en venta en el mercado de EE. UU. en abril de 2008.

Ubicación de Starbucks con posibilidades mínimas de cierre de tiendas

Durante tiempos difíciles, por ejemplo, en 2008, cuando las ventas están cayendo, Starbucks intentará reducir los costos y cerrar las tiendas de bajo rendimiento. Como un inversionista de bienes raíces considera invertir en un edificio de Starbucks, no desea invertir en una propiedad que se cerrará en el futuro.

Ubicación—— 1 milla——3 millas——-AHI/año—–Tamaño (SF)—-Alquiler base/año—Alquiler/SF/mes –Límite de precio(%)

Ohio………….296……..2609………$88375….1613……… $58,590……….. $3.03……….$868K…….6.75

Florida………..9186……55270……$68595…..1816………$75,000……. ….$3,44……….$1,2 millones………6,10

Georgia………5717……57201…..$143936….1750………$74,000……….. $3.52……….$1,091……..6.75

Misisipi….188……..4923……..$77372…..1816………$112.184………$5,15 ……….$1.558M…..7.2

Texas………….5944…..40970…….$75043…..1752………$92,914….. ……$4.42……….$1.327M….7.00

Tabla 1: Alquileres comparables para edificios independientes de Starbucks

Ubicación——Alquiler de SBUX/año—Tamaño de SBUX—Alquiler de SBUX/pie/mes—Tamaño de otro inquilino—Alquiler/pie/mes—Diferencia

California…….$30096……..1248 pies cuadrados…..$2.01……………………1245 F.C……………………………$2.50…………-19%

Kansas……….$43200……..1600 pies cuadrados….$2.25…………………. . .1600 pies cuadrados……………..$1.33………….68%

Utah………….$38568……..1950 pies cuadrados…..$1.65…………….. ……..1200 pies cuadrados…………….$1.86…………-11%

Nuevo México..$92004………2000 SF….$3.83…………………….2500 SF.. ……………$1.92…………100%

Nueva York…….$125004……1785 pies cuadrados….$5.84……………………..2819 SF ……………..$2.75…………112%

Tabla 2: Diferencia de alquiler en los centros minoristas de Starbucks para múltiples inquilinos

Dado que Starbucks no publica los ingresos por ventas de una ubicación en particular, solo necesita hacer una suposición informada. Con base en los ingresos anuales y el número de tiendas operadas por Starbucks, el ingreso anual promedio por tienda es de alrededor de $1 millón. Además, si la relación entre el alquiler anual y los ingresos es inferior al 10 %, es muy probable que la ubicación sea rentable. Por ejemplo, si el alquiler base de Starbucks en Ohio es de $58 590, el ingreso anual debería ser superior a $585 590. Además de elegir una tienda en una buena ubicación (consulte el artículo titulado “Qué significa ‘ubicación’ en bienes raíces comerciales” de este autor), y la tasa de capitalización, debe considerar lo siguiente:

  1. Zona densamente poblada: más personas significan más tamaño de cliente y, por lo tanto, más ingresos. Los Starbucks en FL, GA y TX en la Mesa 1 son más prometedores. Nota: el autor trata de ser sensible al no revelar las ubicaciones exactas.
  2. Renta baja: Starbucks en MS paga $112,184 por alquiler base. Para ser razonablemente rentable, debe tener ingresos anuales de $ 1.12M. Sin embargo, dado que solo hay 188 personas en un radio de 1 milla y 4923 residentes en un radio de 3 millas de la tienda, es menos probable que la tienda logre esos ingresos. Además, Starbucks paga $ 5.15 / SF, que es muy alto en comparación con solo $ 3.52 / SF en un rápido crecimiento, altos ingresos, densamente poblado en GA, donde hay 57,201 residentes dentro de un radio de 3 millas y un ingreso familiar promedio (AHI) de más de $ 143K / año. ¡Es difícil entender cómo Starbucks en MS podría ser una ubicación insustituible en un área con solo 188 personas dentro de un radio de 1 milla de la propiedad! Si bien ofrece el tope más alto del 7,2 %, esta propiedad parece ser una buena inversión, pero en realidad tiene el mayor riesgo de bajo rendimiento y podría cerrarse en el futuro. Alternativamente, Starbucks podría intentar renegociar el contrato de arrendamiento con una renta más baja durante tiempos difíciles. Si bien Starbucks aún no ha solicitado reducciones de alquiler, no sorprende que lo haga para mejorar sus resultados en el futuro. En cualquier caso, el valor de la propiedad bajará.

  3. prima de alquiler: si bien la mayoría de las propiedades de Starbucks son independientes y ocupan el 100 %, es posible que vea un Starbucks en un pequeño centro de varias unidades con algunos otros inquilinos. Normalmente ocupa la unidad final con acceso directo y, por lo tanto, se espera que pague una prima en comparación con la unidad adyacente. Sin embargo, la mayoría de las veces Starbucks paga un alquiler sustancialmente más alto. Por ejemplo, en la Tabla 2 paga $5,84/pie cuadrado en comparación con solo $2,75/pie cuadrado de un inquilino en la unidad de al lado en un centro de Nueva York o un 112 % más. En este strip center, si se redujera el alquiler de la unidad ocupada por Starbucks (debido al cierre o la renegociación del contrato de arrendamiento), el valor del centro se reduciría sustancialmente. Ciertamente no desea invertir en esta propiedad.